Eine Haushaltsauflösung nach einem Todesfall ist die vollständige Räumung der Wohnung des Verstorbenen durch die Erben. Sie kostet bundesweit 15 – 35 € pro Quadratmeter, folgt auf die Klärung der Erbenstellung und darf erst nach Ablauf der sechswöchigen Ausschlagungsfrist ohne Risiko beginnen.
Wer muss die Wohnung nach einem Todesfall räumen?
Die Räumungspflicht trifft die Erben. Mit dem Tod geht der gesamte Nachlass einschließlich des Mietvertrags im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf sie über. Bis zur wirksamen Kündigung schulden die Erben dem Vermieter die laufende Miete, danach die besenreine Rückgabe der Wohnung.
Der Mietvertrag endet nicht automatisch mit dem Tod des Mieters. Er läuft weiter und wird von den Erben fortgesetzt, sofern keine Person im Haushalt lebt, die nach § 563 BGB in das Mietverhältnis eintritt – etwa Ehegatte, eingetragener Lebenspartner oder Kinder, die einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Tritt eine solche Person ein, ist sie zur Räumung verpflichtet, nicht die Erbengemeinschaft.
Bilden mehrere Personen eine Erbengemeinschaft, handeln sie gemeinsam. Aufträge an eine Entrümpelungsfirma sollten deshalb alle Miterben in Textform bestätigen, damit die Kostenverteilung später nicht strittig wird.
Welche Fristen gelten nach dem Tod des Mieters?
Drei Fristen bestimmen den Zeitplan: Die Ausschlagung der Erbschaft ist nach § 1944 BGB binnen sechs Wochen möglich. Das Sonderkündigungsrecht nach § 580 BGB gilt einen Monat ab Kenntnis vom Todesfall. Die Kündigung selbst wirkt mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten.
Die Ausschlagungsfrist: sechs Wochen
Die Frist beginnt, sobald der Erbe vom Erbfall und dem Grund seiner Berufung erfährt – nicht bereits mit dem Todestag. Lebte der Verstorbene im Ausland oder hielt sich der Erbe bei Fristbeginn im Ausland auf, verlängert sich die Frist auf sechs Monate. Erklärt wird die Ausschlagung beim Nachlassgericht oder notariell beglaubigt.
Das Sonderkündigungsrecht: ein Monat
§ 580 BGB gibt beiden Seiten ein außerordentliches Kündigungsrecht. Erbe und Vermieter können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters mit der gesetzlichen Frist kündigen. Bei Wohnraum sind das nach § 573c BGB drei Monate zum Monatsende.
Der Räumungszeitraum: in der Praxis zwei bis drei Monate
Aus dieser Konstellation ergibt sich ein realistisches Zeitfenster von zwei bis drei Monaten zwischen Todesfall und Wohnungsübergabe. Wer die Ausschlagungsfrist abwartet und erst danach räumen lässt, sollte den Termin bei der Entrümpelungsfirma früh reservieren – Termine sind in Ballungsräumen 1–3 Wochen im Voraus vergeben.
Was kostet eine Haushaltsauflösung nach einem Todesfall?
Eine Haushaltsauflösung nach einem Todesfall kostet 15 – 35 € pro Quadratmeter. Für eine typische 60-m²-Wohnung entspricht das 900 – 2.100 €. Preistreiber sind Füllgrad, Stockwerk ohne Aufzug, Sondermüll-Anteil und die Zufahrtsituation, Preissenker sind verwertbare Möbel und Wertgegenstände.
| Wohnungsgröße | Typische Gesamtkosten | Was enthalten ist |
|---|---|---|
| 1-Zimmer-Wohnung (ca. 30 m²) | 450 – 1.050 € | Räumung, Transport, Entsorgung, Besenreinigung |
| 2-3-Zimmer-Wohnung (ca. 60 m²) | 900 – 2.100 € | zzgl. Sondermüll und Halteverbotszone |
| Einfamilienhaus (ca. 120 m²) | 1.800 – 4.200 € | inkl. Keller, Dachboden, Garage |
| Zuschlag Messie-Zustand | + 30 – 100 % | höherer Personal- und Entsorgungsaufwand |
Die vollständige Aufschlüsselung aller Preisfaktoren finden Sie in der Kostenübersicht.
Wie läuft eine Haushaltsauflösung nach einem Todesfall ab?
Der Ablauf umfasst sechs Schritte: Erbenstellung klären, Wertgegenstände und Unterlagen sichern, Mietvertrag kündigen, Angebote einholen, Räumung durchführen lassen und die Wohnung übergeben. Zwischen erstem Schritt und Übergabe liegen in der Regel sechs bis zwölf Wochen.
- Erbenstellung klären: Testament beim Nachlassgericht abgeben, Erbschein beantragen, Vermögenslage prüfen.
- Unterlagen und Wertsachen sichern: Verträge, Versicherungspolicen, Kontounterlagen, Schmuck und Dokumente vor der Räumung separieren.
- Mietvertrag kündigen: Sonderkündigung nach § 580 BGB schriftlich innerhalb eines Monats ab Kenntnis erklären.
- Angebote einholen: Mindestens drei Firmen zur kostenlosen Besichtigung bitten und Festpreisangebote vergleichen.
- Räumung durchführen lassen: Verwertbares wird angerechnet, Sperrmüll und Sondermüll fachgerecht entsorgt.
- Wohnung übergeben: Übergabeprotokoll mit dem Vermieter erstellen, Zählerstände notieren, Schlüssel übergeben.
Eine allgemeine Schritt-für-Schritt-Anleitung mit Checkliste steht im Ablauf-Ratgeber.
Worauf sollten Erben bei der Auswahl der Firma achten?
Seriöse Entrümpelungsfirmen erkennen Erben an vier Merkmalen: kostenlose Besichtigung vor Angebotsabgabe, schriftlicher Festpreis statt Stundenlohn, Nachweis der Entsorgungsfachbetriebs-Zertifizierung und ein Angebot, das die Wertanrechnung transparent ausweist.
Vorsicht ist bei Angeboten geboten, die ohne Besichtigung am Telefon einen Preis nennen. Der tatsächliche Aufwand lässt sich ohne Blick in die Räume nicht seriös schätzen; Nachforderungen am Räumungstag sind dann typisch. Ebenso wenig belastbar sind reine Stundensätze ohne Obergrenze.
Bestehen Sie auf einem Entsorgungsnachweis. Als Auftraggeber tragen Sie eine Mitverantwortung dafür, dass der Hausrat ordnungsgemäß entsorgt wird. Zertifizierte Entsorgungsfachbetriebe dokumentieren die Verwertungswege und stellen den Nachweis auf Anfrage aus.
Geprüfte Anbieter in Ihrer Region finden Sie über das Entrümpler-Verzeichnis nach Regionen.
- Die Erben räumen – der Mietvertrag geht mit dem Todesfall auf sie über, nicht auf den Vermieter.
- Sechs Wochen Ausschlagungsfrist nach § 1944 BGB: in dieser Zeit nichts aus der Wohnung entfernen.
- Ein Monat Sonderkündigungsrecht nach § 580 BGB, danach drei Monate gesetzliche Kündigungsfrist.
- 15 – 35 € pro Quadratmeter Räumungskosten, für 60 m² also 900 – 2.100 €.
- Räumungskosten sind laut BFH (II R 30/19) als Nachlassregelungskosten erbschaftsteuerlich abziehbar.
Häufige Fragen zur Haushaltsauflösung nach einem Todesfall
Muss ich die Miete weiterzahlen, bis die Wohnung geräumt ist?
Ja. Bis zum Ablauf der Kündigungsfrist schulden die Erben die vereinbarte Miete. Wird die Wohnung vorher geräumt und übergeben, endet die Zahlungspflicht trotzdem erst mit dem Ende des Mietverhältnisses – es sei denn, der Vermieter stimmt einer früheren Aufhebung zu.
Was passiert, wenn alle Erben die Erbschaft ausschlagen?
Schlagen sämtliche Erben aus, erbt am Ende der Fiskus des jeweiligen Bundeslandes. Das Nachlassgericht bestellt in der Regel einen Nachlasspfleger, der die Wohnung räumen lässt. Die ausschlagenden Angehörigen tragen die Räumungskosten dann nicht.
Werden Möbel und Hausrat auf den Preis angerechnet?
Verwertbare Möbel, Antiquitäten, Schmuck und Elektrogeräte werden von vielen Firmen angekauft oder direkt vom Räumungspreis abgezogen. Die Anrechnung senkt den Endpreis erfahrungsgemäß um 5 – 20 %, bei Antiquitätenbeständen auch deutlich mehr. Lassen Sie die Wertanrechnung schriftlich im Angebot ausweisen.
Wer darf die Wohnung vor der Räumung betreten?
Zutritt haben die Erben, nicht der Vermieter. Der Vermieter darf die Wohnung ohne Zustimmung der Erben nicht öffnen oder räumen – auch nicht bei ausstehender Miete. Ausnahmen gelten nur bei Gefahr im Verzug, etwa bei einem Wasserschaden.
Wie lange sollten Unterlagen des Verstorbenen aufbewahrt werden?
Steuerlich relevante Unterlagen gehören für zehn Jahre aufbewahrt, Vertrags- und Versicherungsunterlagen mindestens bis zur endgültigen Abwicklung des Nachlasses. Sortieren Sie diese Dokumente vor der Räumung aus – einmal entsorgt, sind sie nicht rekonstruierbar.
Quellen
- § 580 BGB – Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters, gesetze-im-internet.de
- § 1944 BGB – Ausschlagungsfrist, gesetze-im-internet.de
- § 563 BGB – Eintrittsrecht bei Tod des Mieters, gesetze-im-internet.de
- Bundesfinanzhof, Urteil vom 14.10.2020, Az. II R 30/19 – Räumungskosten als Nachlassregelungskosten
Nadine Kessler ist Fachberaterin für Nachlass- und Haushaltsauflösungen und begleitet seit Jahren Familien in emotional schwierigen Situationen wie Todesfall oder Messie-Wohnungen. Sie schreibt auf Entrümpelungsfirma.net über Ablauf, Fristen und den sensiblen Umgang mit Sondersituationen. Ihre Texte sind redaktionelle Information und ersetzen keine individuelle Beratung.